H χώρα μας είναι γενικά φτωχή σε ιδιωτικό κτιριολογικό εξοπλισμό. Έτσι ενώ τα κτίσιμο ενός μεμονωμένου σπιτιού, μιας πολυκατοικίας ή ενός κτιρίου γραφείων είναι σχετικά εύκολο, τα πράγματα γίνονται εξαιρετικά δύσκολα στις περιπτώσεις μεγάλων ιδιωτικών έργων, με ασυνήθεις χρήσεις.
Αυτό συμβαίνει γιατί κάθε μεγάλο οικόπεδο στρατηγικά τοποθετημένο μέσα στον αστικό ιστό, είναι δεσμευμένο για πράσινο, πλατεία, αθλοπαιδειές ή σχολείο, ενώ χρήσεις πχ για πολυκαταστήματα ή πολυσινεμά, θεωρούνται εξωτικές και δίνονται εξαιρετικά δύσκολα. Το χειρότερο είναι ότι η πολιτεία (συνήθως οι δήμοι), εφ΄όσον επιθυμεί κάποιο ακίνητο, δεν προχωρεί βάσει του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματός της σε απαλλοτρίωση, αλλά αξιοποιώντας την πολύπλοκη σχετική νομοθεσία το «ημιαπαλλοτριώνει», δηλαδή ούτε προχωρεί στην εξαγορά του, ούτε αφήνει τον ιδιώτη να το αξιοποιήσει. Έτσι οι πόλεις μας παραμένουν φτωχές σε αξιόλογο κτιριολογικό εξοπλισμό, ενώ οι πολίτες εκπαιδεύονται σε «πονηρή συμπεριφορά», από το ίδιο το κράτος, που δίνει έμπρακτα παραδείγματα.
Κάτι ανάλογο συμβαίνει και με τις μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις όπου περιβαντολλογικοί λόγοι και χρήσεις γής, δίνουν δικαίωμα σε κάθε πολίτη με αντιαναπτυξιακή νοοτροπία για οποιονδήποτε λόγο, να εμποδίσει κάποια σημαντική επένδυση, στερώντας δυναμική από την υπ΄αριθμόν ένα εξαγωγική βιομηχανία μας.
Τα άνω δίνουν μια συνοπτική εξήγηση γιατί η Ελλάδα είναι η τελευταία χώρα στην Ευρώπη που απέκτησε μεγάλα, διεθνούς τύπου εμπορικά κέντρα, όπου το δεύτερο και το τρίτο δημιουργήθηκαν χάρη σε ευκαιρίες που παρουσιάστηκαν από τη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 ενώ στο πρώτο η γη ανήκει στο Οικουμενικό Πατριαρχείο, που αντιμετωπίστηκε από την δαιδαλώδη Δημόσια Διοίκηση, με μεγαλύτερο σεβασμό από τους απλούς πολίτες.
Εάν τώρα δούμε την επένδυση όχι σαν δημιουργία ενός νέου ακινήτου αλλά σαν προσδοκία χρηματορροών από ένα ολοκληρωμένο ακίνητο, τότε βλέπουμε ότι η μεγάλη παθογένεια είναι ο «κίνδυνος της χώρας».
Πραγματικά, εάν δεν αποτιμήσει κάποιος αρνητικά τον «κίνδυνο χώρας», τότε στην Ελληνική αγορά υπάρχουν σήμερα πραγματικά μεγάλες ευκαιρίες. Αυτό συμβαίνει γιατί εξ΄αιτίας της παρατεταμένης κρίσης, τα ελληνικά ακίνητα δεν βίωσαν την «Άνοιξη» στο real estate που περνούν όλες οι πολιτισμένες χώρες. Η «Άνοιξη» αυτή οφείλεται στα ιδιαίτερα χαμηλά επιτόκια, που έχουν συμπαρασύρει τις αποδόσεις των ακινήτων σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και συνακόλουθα έχουν αυξήσει τις αξίες τους. Ετσι ένα εμπορικό ακίνητο στην Αθήνα με τον ίδιο μισθωτή και το ίδιο ακριβώς μίσθωμα, επωλείτο μέχρι πρόσφατα στη Μαδρίτη σε διπλάσια τιμή εκείνου της Αθήνας. Εάν συνυπολογίσει κάποιος ότι η αξία βάσει της μισθωτικής απόδοσης βασίζεται στα μειωμένα λόγω κρίσης μισθώματα, η δυναμική αύξησης της τιμής των ελληνικών εμπορικών ακινήτων στο μέλλον είναι ακόμα ισχυρότερη. Ευτυχώς τα επιτόκια των δεκαετών ομολόγων του ελληνικού δημοσίου υποχώρησαν από την αρχή του χρόνου σημαντικά και παρά την μικρή πρόσφατα αύξησή τους, έχουν οδηγήσει τις αποδόσεις σε πιο λογικά επίπεδα.