Τοξικό περιβάλλον για μεγάλες επενδύσεις σε Ελληνικά ακίνητα.
Η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από υπέροχης ομορφιάς φυσικό περιβάλλον αλλά μέτριο δομημένο. Αιτίες είναι η πολυδιάσπαση της αστικής γης, η δέσμευση από την πολιτεία των μεγάλων αστικών οικοπέδων και η γενικευμένη αντίδραση της κοινωνίας προς κάθε σημαντική αστική ανάπτυξη, γιατί οραματίζεται παντού πάρκο.
Όσο για τις μεγάλες αναπτύξεις εκτός πόλεων, ειδικά τις τουριστικές, οι πρόσφατες περιπτώσεις του Κάβο Σίδερο στην Κρήτη και της Κασσιόπης στην Κέρκυρα είναι χαρακτηριστικές, ενώ πήρε 30 χρόνια η ολοκλήρωση του Costa Navarino στην Μεσσηνία. Θα ήθελα όμως να επικεντρωθώ σε τρείς αστικές αναπτύξεις εμπορικών κέντρων στα κέντρα της Αθήνας του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, που τα γνωρίζω εσωτερικά.
Το 1999 η Sierra-Charagionis πλειοδότησε σε πλειστηριασμό της Εθνικής Τραπέζης για τα οικόπεδα ΧΡΩΠΕΙ, δίπλα στο στάδιο Καραϊσκάκη. Το ακίνητο αποτελείται από τρία οικοδομικά τετράγωνα, εντός σχεδίου, με συντελεστή δόμησης 3.0 και συνολική επιφάνεια γης 45.000μ2 και χρήση Γενική Κατοικία, εκτόος από το μεγαλύτερο τετράγωνο που το μισό χαρακτηριζόταν αστικό (ιδιωτικό) πράσινο.
Μετά από εννέα χρόνια άκαρπων προσπαθειών για αδειοδότηση, που θα γέμιζαν ολόκληρο τόμο εάν περιγραφόντουσαν αναλυτικά, οι διεθνείς συνεπενδυτές μας ρώτησαν εάν μπορούμε να τους απαλλάξουμε από το προβληματικό ακίνητο, όπου το εφευρετικό δημόσιο αξιοποιώντας την χαώδη νομοθεσία, δέσμευε έμμεσα την ιδιοκτησία, αποφεύγοντας συγχρόνως την συνταγματική του υποχρέωση για απαλλοτροίωση. Σε αυτό βοηθά και το άτακτο ρυμοτομικό της περιοχής, όπου μεταξύ άλλων, υπάρχει δρόμος θεσμοθετημένος αλλά αδιάνοικτος και άλλος υφιστάμενος μη θεσμοθετημένος.
Συμφωνήσαμε με τη Sierra την αγορά του 50% που της ανήκει, αρκεί να βρούμε χρήστη για τουλάχιστον ένα από τα τρία οικοδομικά τετράγωνα. Ο χρήστης βρέθηκε και ήταν το ΙΑΣΩ, με ενδιαφέρον για τη δημιουργία του πρώτου σύγχρονου μαιευτηρίου στα Νότια προάστια. Πήραμε προεγκρίσεις από το ΥΠΕΧΩΔΕ και από τον Δήμο Πειραια για δημιουργία μαιευτηρίου. Ενώ γινόντουσαν αυτά, αιφνίδια το Δημοτικό Συμβούλιο της πόλης πήρε παμψηφεί απόφαση, επί δημαρχίας Φασούλα, να ενοποιήσει τα τρία οικοδομικά τετράγωνα σε ένα ενιαίο, που ήταν και δικό μας αίτημα, να ονομαστεί ολόκληρος ο χώρος κοινόχρηστο πράσινο και να απαλλοτροιωθεί. Συζητώντας με τους ανθρώπους του ΙΑΣΩ που είχαν κατακεραυνωθή, μας ενημέρωσαν για τον αγώνα δρόμου που είχαν με την ομάδα γιατρών που δημιούργησε τελικά το μαιευτήριο ΡΕΑ στα Νότια της Λεωφόρου Συγγρού. Όσο για την απαλλοτροίωση και την συνένωση των τετραγώνων, εννέα χρόνια μετά δεν έχει γίνει απολύτως τίποτε, απλώς η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου χάλασε τα σχέδια του ΙΑΣΩ και ένα ακόμα από τα δικά μας, για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Το Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη ήταν το έργο όπου η Lamda μας εκάλεσε να συνεταιριστούμε, λόγω ειδικής εμπειρίας και μας προσέφερε το 40%. Στο πρώτο διοικητικό συμβούλιο μας ενημέρωσαν ότι το έργο κινδύνευε να μην γίνει γιατί το συμβούλιο χωροταξίας δεν ενέκρινε τη δημιουργία εμπορικού κέντρου στους αγρούς. Στην πραγματικότητα η πενταμελής επιτροπή είχε ψηφίσει θετικά κατά πλειοψηφία τέσσερις έναντι ενός, αλλά επειδή το έργο ήταν πολύ μεγάλο απαιτείτο παμψηφία (!), έτσι δεν το ενέκριναν. Οι ξένοι εταίροι μας ανέθεσαν να διαλευκάνουμε την υπόθεση. Έγκριτοι νομικοί απεφάνθησαν ότι δεν υπάρχει ανάγκη παμψηφίας, και έτσι οδηγηθήκαμε στην τότε υπουργό ΠΕΧΩΔΕ Βάσω Παπανδρέου η οποία άκουσε προσεκτικά την υπόθεση, διερεύνησε διεξοδικά το θέμα στις υπηρεσίες του υπουργείου της και έδωσε τις αναγαίες κατευθύνσεις για να δοθούν οι σχετικές εγκρίσεις.
Η μετατροπή του Ολυμπιακού Κέντρου Γαλατσίου σε εμπορικό κέντρο ήταν η τρίτη προσπάθεια της Sierra Charagionis στον τομέα αυτό. Η πολιτεία βάσει της σύμβασης είχε υποχρέωση να εκδόσει τις άδειες σε 60 ημέρες. Ετοιμάσαμε μελέτες για κτίριο 48.000μ2 όπως προέβλεπε η σύμβαση βάσει του σχετικού νόμου. Τότε τα ολυμπιακά ακίνητα συνέστησαν να αλλάξουμε τις μελέτες, περιορίζοντας τη δόμηση στα 36.000μ2 γιατί η Βουλή, κατά την ψήφιση του νόμου, δεν έλαβε υπ΄όψιν την αιτιολογική έκθεση, έτσι τυχόν προσφυγή στο ΣτΕ κατά των αδειών, θα τις ακύρωνε.
Παράλληλα το Δασαρχείο μας ενημέρωσε για την ύπαρξη δάσους επιφανείας 1.100μ2 επάνω στην άφαλτο της περιμέτρου της ολυμπιακής εγκατάστασης, ενώ το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο που είχε εγκρίνει την κατασκευή του ολυμπιακού έργου σε απόσταση όχι μικρότερη των 244 μέτρων από την βυζαντινή εκκλησία της Ομορφοκκλησιάς, είχε αντιρρήσεις τώρα για τις μετασκευές. Επιπρόσθετα, ο Δήμος Γαλατσίου πήρε από κοινού απόφαση με τους Δήμους Ψυχικού-Φιλοθέης και Νέας Ιωνίας, ότι δεν ηθελαν το έργο, ενώ στο Νομαρχιακό συμβούλιο ψηφίστηκε το ίδιο, όχι μόνο από το ΠΑΣΟΚ αλλά και από τους συμβούλους της κυβέρνησης που είχε συντάξει το σχετικό νόμο.
Όλα αυτά ενώ είχαμε πληρώσει από την υπογραφή της σύμβασης 3 εκ. EUR «αέρα» και για ενοίκιο €8.200 την ημέρα. Επιπρόσθετα το Δημόσιο είχε υποχρέωση να εκδόσει τις άδειες σε 60 ημέρες, ενω ο αρμόδιος υπουργός ΠΕΧΩΔΕ έκανε 9 μήνες για να βγάλει την απόφαση για τον τρόπο έκδοσης των μεταολυμπιακών αδειών.
Όταν τα έξοδα για ενοίκια, αέρα, μελέτες κλπ ξεπέρασαν τα 20 εκ EUR και χωρίς ορατό πέρας της αδειοδότησης, η Sierra Charagionis επέστρεψε το ακίνητο στο Δημόσιο, με τον διεθνή επενδυτή ιδιαίτερα προβληματισμένο για επενδύσεις στη χώρα μας.
Είναι προφανές ότι στην Ελλάδα δεν γίνεται ότι είναι δυνατό για να διευκολυνθούν οι επενδύσεις, το αντίθετο μάλιστα. Νομίζω ένα πρώτο βήμα θα ήταν η δημιουργία θετικού κλίματος στην κοινή γνώμη που είναι σήμερα θύμα λαϊκιστικων μηνυμάτων. Συγκεκριμένα πιστεύεται από κάποιους ότι τα κεφάλαια των επενδυτών δεν μπορεί να είναι τίποτα άλλο από προϊόν φοροδιαφυγής και ότι κέρδη δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ είναι απολύτως εξασφαλισμένα, ενώ έχουν πλήρη άγνοια για τον κίνδυνο της αδειοδότησης, τον κίνδυνο της κατασκευής και τον κίνδυνο της εκμίσθωσης, που αν υλοποιηθούν έστω και μερικά, είναι δυνατόν να οδηγήσουν τον επενδυτή σε χρεωκοπία.
Πιστεύω ακράδαντα ότι η 30ετής προσπάθεια του καπετάν Βασίλη Κωνσταντακόπουλου για το Costa Navarino και η τεράστια ωφέλεια της τοπικής και όχι μόνο κοινωνίας και οικονομίας από το έργο του, θα πρέπει να περάσει σε μορφή βαθειάς ενημέρωσης στην κοινή γνώμη και γιατί όχι, να γίνει μάθημα στα σχολεία, ώστε να πάψει ο λαϊκισμος και οι πονηροί να υποσκάπτουν τη δυναμική των επενδύσεων προς ζημιά όλων.